Contactează-ne
0

Despre cum sa inițiezi o lege de modificare prin care … nu se modifică nimic!

In Monitorul Oficial nr. 1041 din 06 noiembrie 2020 a fost publicata Legea 241 pentru modificarea alin. 1 al art. 459 din Legea 227/2015 privind Codul Fiscal. Prin introducerea acestei legi se dorea imbunatatirea modului de stabilire a impozitului pe cladirile cu destinatie mixta detinute de persoanele fizice precum si reducerea birocratiei de care se lovesc contribuabilii in relatia cu autoritatile locale.

Intentia initiatorilor, clamata in spatiul public, parea ok. Ce a iesit insa? O lege care nu are nimic in comun cu ceea ce anuntau initiatorii.

In expunerea de motive care a stat la baza initierii Legii 241/2020 – fac precizarea ca in varianta initiala se facea referire la spatii cu destinatie nerezidentiala de pana la 50 m2 situate in cladiri cu destinatie mixta, suprafata eliminata din varianta finala a legii – se precizeaza, printre altele, ca prin aplicarea acestei legi se preconizeaza urmatoarele schimbari:

  • Crearea unui cadru predictibil si mai putin birocratic pentru declararea spatiilor folosite in scop nerezidential;
  • Cladirile pot fi incadrate ca fiind „cladiri cu destinatie mixta” fara a fi nevoie de documentatie cadastrala si fara intocmirea unui raport de evaluare la fiecare 5 ani;
  • Proprietarul cladirii inchiriaza persoanei juridice spatiul pentru desfasurarea activitatii economice, in raspunderea persoanei fizice ( adica a proprietarului ) fiind plata utilitatilor aferente cladirii!!!!!!
  • Inlesnirea incadrarii de destinatie mixta a cladirilor, permitand autoritatilor locale o mai buna colectare a impozitelor datorate;
  • Un regim mai predictibil de functionare a persoanelor juridice si un cost redus de functionare a acestora ( prin reducerea complexitatii birocratiei si cheltuielilor periodice aferente costurilor de evaluare periodica a cladirii)  

De asemenea, la sectiunea „ Descrierea situatiei actuale” din expunerea de motive se precizeaza:

  • Daca la adresa cladirii este inregistrat un domiciliu fiscal dar la care nu se desfasoara activitate economica (prin declaratia pe propria raspundere a persoanei fizice ce detine cladirea), atunci impozitul se calculeaza aferent metodei de calcul pentru cladiri rezidentiale, conform articolului 547 din Codul Fiscal.
  • daca la adresa cladirii este inregistrat un domiciliu fiscal al unei persoane juridice iar cheltuielile cu utilitatile revin, conform contractului si conform situatiei faptice, in sarcina persoanei juridice, atunci impozitul cladirii se calculeaza ca si cand cladirea este utilizata in scop nerezidential.
  • in situatia in care intr-o cladire se desfasoara atat activitati mixte, respectiv rezidentiale cat activitati economice (nerezidentiale), incadrarea impozitarii acelei cladiri este determinate de delimitarea spatiului ce este folosit in scopuri rezidentiale si nerezidentiale.
  • Daca suprafetele utilizate nerezidential, in scop economic, nu sunt delimitate in mod contractual, atunci conform art, 459 din Codul Fiscal, impozitul este determinat de cine plateste utilitatile inregistrate la respectiva cladire. Daca utilitatile sunt platite de catre persoana fizica (proprietarul), atunci cladirea este impozitata in regim rezidential, iar daca sunt platite de catre persoana juridica, atunci cladirea este impozitata in regim nerezidential.
  • Atunci cand suprafetele sunt delimitate contractual, cu scop mixt, determinarea impozitului se face prin depunerea la autoritatea locala a unui raport de evaluare al unui evaluator autorizat de catre ANEVAR ce trebuie refacut si redepus la fiecare 5 ani. In practica s-au intalnit cazuri in care delimitarea nu putea fi facuta de catre evaluator, astfel proprietarii fiind obligati sa declare intreaga suprafata in regim de impozitare nerezidentiala, aceasta situatie regăsindu-se ulterior în prețul perceput pentru chiria persoanei juridice.

Sa le luăm pe rând:

Aspectele menționate in secțiunea „Descrierea situației actuale” din expunerea de motive

  1. Daca la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal dar la care nu se desfășoară activitate economică (prin declarația pe propria răspundere a persoanei fizice ce deține clădirea), atunci impozitul se calculează aferent metodei de calcul pentru clădiri rezidențiale, conform articolului 547 din Codul Fiscal.

Rezultat final: Legea 241/2020 nu a adus nicio modificare față de situația inițială.

  • Daca la adresa cladirii este inregistrat un domiciliu fiscal al unei persoane juridice iar cheltuielile cu utilitatile revin, conform contractului si conform situatiei faptice, in sarcina persoanei juridice, atunci impozitul cladirii se calculeaza ca si cand cladirea este utilizata in scop nerezidential.

Rezultat final:

Legea 241/2020 nu a adus nicio modificare fata de situația initiala. Art. 459 alin. 1 lit b prevede ca stabilirea valorii impozabile se calculează ca si când clădirea este utilizata in scop rezidențial doar daca este indeplinita conditia referitoare la cheltuielile cu utilitatile, respectiv cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică. Legea nu face nici un fel de referire la situatia in care cheltuielile cu utilitatile sunt in sarcina persoanei care desfasoara activitate economica.

  • In situatia in care intr-o cladire se desfasoara atat activitati mixte, respectiv rezidentiale cat activitati economice (nerezidentiale), incadrarea impozitarii acelei cladiri este determinate de delimitarea spatiului ce este folosit in scopuri rezidentiale si nerezidentiale.

Rezultat final: Legea 241/2020 nu a adus nicio modificare fata de situatia initiala.

  • Daca suprafetele utilizate nerezidential, in scop economic, nu sunt delimitate in mod contractual, atunci conform art, 459 din Codul Fiscal, impozitul este determinat de cine plateste utilitatile inregistrate la respectiva cladire. Daca utilitatile sunt platite de catre persoana fizica (proprietarul), atunci cladirea este impozitata in regim rezidential, iar daca sunt platite de catre persoana juridica, atunci cladirea este impozitata in regim nerezidential.

Rezultat final: Legea 241/2020 nu a adus nicio modificare fata de situatia initiala, art 459 alin 3 rămânând nemodificat.

  • Atunci cand suprafetele sunt delimitate contractual, cu scop mixt, determinarea impozitului se face prin depunerea la autoritatea locala a unui raport de evaluare al unui evaluator autorizat de catre ANEVAR ce trebuie refacut si redepus la fiecare 5 ani.

Rezultat final:

Legea 241/2020 a eliminat, din calculul impozitului pe cladirile cu destinatie mixta, raportul de evaluare intocmit de un evaluator doar pentru situatiile in care este indeplinita conditia referitoare la cheltuielile cu utilitatile, respectiv doar in situatia in care cheltuielile cu utilitatile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică. Obligativitatea depunerii raportului ramane pentru situatiile in care cheltuielile cu utilitatile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică.

  • In practica s-au intalnit cazuri in care delimitarea nu putea fi facuta de catre evaluator, astfel proprietarii fiind obligati sa declare intreaga suprafata in regim de impozitare nerezidentiala, aceasta situatie regasindu-se ulterior in pretul perceput pentru chiria persoanei juridice.

Rezultat final:

Exprimarea este falsa si totodata tendentioasa! Evaluatorului ii este interzis sa faca delimitarea suprafetelor. Aceasta delimitare este facuta de client. Conform GEV 500- Determinarea valorii impozabile a cladirilor, Anexa 4, evaluatorul are obligatia ca, in situatia in care proprietarul cladirii nu pune la dispozitia evaluatorului documente cadastrale din care sa rezulte suprafetele utilizate in scop rezidential si cele utilizate in scop nerezidential, sa evalueze cladirea in ipoteza utilizarii acesteia in scop nerezidential.

Afirmatia ca “proprietarii sunt obligati sa declare intreaga suprafata in regim de impozitare nerezidentiala, aceasta situatie regasindu-se ulterior in pretul perceput pentru chiria persoanei juridice” este falsa!Daca initiatorii legii ar fi citit pct. 44 si 45din HG 1/2016, Titlul IX – Impozite si taxe locale ar fi constatat ca nu exista o astfel de obligatie.

De asemenea, modul de calcul al impozitului pe cladirile cu destinatie mixta detinute de persoanele fizice, atunci cand se cunosc suprafetele nerezidentiale si rezidentiale insa acestea nu reies din documentatia cadastrala ci din declaratia proprietarului, este foarte clar prezentat la pct. 48 din  HG 1/2016, Titlul IX – Impozite si taxe locale. Daca s-ar fi informat inainte, initiatorii legii ar fi constatat ca nu cunosc situatia actuala referitoare la impozitarea cladirilor cu utilizare mixta din proprietatea persoanelor fizice.

Aspectele mentionate in sectiunea „Schimbari preconizate” din expunerea de motive

  1. Crearea unui cadru predictibil si mai putin birocratic pentru declararea spatiilor folosite in scop nerezidential;

In varianta initiala se completa de catre proprietar formularul ITL 001 la care se atasa unul din documentele din care reiesea valoarea cladirii. Dupa modificari se depune declaratia pe proprie raspundere privind suprafata folosita in scop nerezidential. Nu este precizat cum se va demonstra de catre proprietar indeplinirea conditiei referitoare la cheltuielile cu utilitatile. O posibila modalitate ar fi depunerea, in copie, a contractului de comodat/inchiriere. In concluzie, nu s-a modificat nimic legat de birocratie.

  • Cladirile pot fi incadrate ca fiind „cladiri cu destinatie mixta” fara a fi nevoie de documentatie cadastrala si fara intocmirea unui raport de evaluare la fiecare 5 ani;

Analizand aceasta “ schimbare preconizata” ajungem la concluzia ca initiatorii legii nu cunosteau modul de declarare a cladirilor cu destinatie mixta. Pentru incadrarea unei cladiri  in categoria “ cladire cu destinatie mixta” proprietarul nu trebuia sa depuna documentatie cadastrala sau raport de evaluare, incadrarea facandu-se pe baza completarii ITL 001 de catre contribuabil. Aspectele referitoare la declararea cladirii cu destinatie mixta sunt specificate la pct. 43 – 461 din HG 1/2016, Titlul IX – Impozite si taxe locale

  • Proprietarul cladirii inchiriaza persoanei juridice spatiul pentru desfasurarea activitatii economice, in raspunderea persoanei fizice ( adica a proprietarului ) fiind plata utilitatilor aferente clădirii

Din aceasta formulare reiese ca legiuitorul intenționează ca, prin aceasta lege, sa transfere cheltuielile cu utilitățile consumate de persoana juridica in sarcina persoanei fizice!!! Presupunând ca acest lucru s-ar întâmpla, posibilele efecte ar fi:

  • creșterea chiriei de către persoana fizica, pentru a acoperi cheltuiala cu utilitățile. Teoretic, cheltuielile sunt suportate tot de persoana juridica, dar plata acestora se va numi altfel;
  • O scădere semnificativa a veniturilor proprietarului prin aplicarea de taxe si impozite si pe sumele care acesta le-ar achita pentru utilitățile consumate;
  • persoana fizica ar fi obligată sa plătească impozit si CASS pe sumele pe care le plătește pentru utilitati! De ce? Atâta timp cat cheltuielile sunt in sarcina proprietarului, contractul de inchiriere/comodat va avea obligatoriu o clauza care sa precizeze acest aspect iar suma pe care acesta o poate incasa este doar pentru chirie. Sau legiuitorul s-a gândit sa testeze inventivitatea proprietarilor si chiriasilor in a gasi solutii de transfer a cheltuielilor cu utilitatile de la chirias la proprietar, solutii care sa avantajeze ambele parti!
  • Inlesnirea incadrarii de destinatie mixta a cladirilor, permitand autoritatilor locale o mai buna colectare a impozitelor datorate

Făcând abstracție de faptul ca inițiatorii legii nu cunosc modalitatea de incadrare a cladirilor in categoria cladirilor cu destinatie mixta, prevăzuta de Codul Fiscal si normele metodologice de aplicare a Codului Fiscal, constat ca, in opinia initiatorilor, autoritatile locale nu sunt capabile sa colecteze impozitele datorate de contribuabili pe cladirile aflate in proprietate.

  • Un regim mai predictibil de functionare a persoanelor juridice si un cost redus de functionare a acestora ( prin reducerea complexitatii birocratiei si cheltuielilor periodice aferente costurilor de evaluare periodica a cladirii) 

Daca initiatorii legii ar fi citit  prevederile din Codul Fiscal referitor la modul de stabilire a impozitului pe cladirile cu destinatie mixta ar fi constatat ca persoana juridica, in calitate de chirias, nu are nici un fel de obligativitate in legatura cu impozitul pe cladiri. Obligatia declararii si platii impozitului pe cladire ii revine proprietarului cladirii, in cazul acesta persoana fizica. De asemenea, toate cheltuielile legate de stabilirea valorii impozabile, declararii si platii impozitului revin proprietarului. In concluzie, initiatorii acestei legi preconizeaza ca, prin aprobarea acestei legi se vor rezolva niste probleme care nu exista si care nu au existat niciodata. Cat despre scaderea costului de functionare a persoanei juridice…. Nu vor mai inregistra cheltuieli cu utilitatile dar vor „compensa” prin cheltuieli mai mari cu chiria pentru ca nu am auzit sa existe proprietari de cladiri care sa isi inchirieze proprietatile fara sa obtina un beneficiu.

Modificari aduse de Legea 241/2020:

In variant initiala art 459 alin (1) prevedea:

În cazul clădirilor cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează prin însumarea impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial conform art. 457 cu impozitul determinat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial, conform art. 458 „.

Dupa modificarile aduse de Legea 241, art 459 alin (1) prevede:

În cazul clădirilor cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se

calculează prin însumarea:

a) impozitului calculat pentru suprafața folosită în scop rezidențial conform art. 457;

b) impozitului determinat pentru suprafața folosită în scop nerezidențial, indicată prin declarație pe propria răspundere, și cu condiția ca cheltuielile cu utilitățile să nu fie înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, prin aplicarea cotei stabilite conform art. 458 asupra valorii impozabile stabilite conform art. 457, fără a fi necesară stabilirea valorii prin depunerea documentelor prevăzute la art. 458 alin. (1).”

In concluzie, in situatia in care cheltuielile cu utilitatile pentru spatiul cu destinatie nerezidentiala raman in sarcina persoanei care desfasoara activitati economice, nu se schimba nimic legat de obligatiile persoanelor fizice care au in proprietate cladiri cu destinatie mixta.

In situatia in care proprietarul cladirii accepta sa preia in sarcina sa cheltuielile cu utilitatile nu mai este nevoie de raport de evaluare, ceea ce ar parea a fi in avantajul proprietarului. Teoretic. Practic, sansele sunt foarte mari ca proprietarii sa aiba o mare surpiza… neplacuta! Asta se poate vedea cel mai devreme la finalul primului trimestru din anul 2021.

Related Posts

Impozitul pe clădiri în anul 2021

Stabilirea impozitului pe clădiri In perioada 01 ianuarie 2021 – 31 martie 2021 se depun, la serviciul fiscal de la primării, rapoartele de evaluare pentru impozitare. In primul trimestru al...

Despre impozitele si taxele locale

Anul 2021 vine cu o serie de schimbări in ceea ce privește impozitul pe clădirile cu destinație mixtă deținute de persoanele fizice si impozitul pe clădirile deținute de persoanele juridice....

Despre prevenirea şi combaterea spălării banilor şi finanţării terorismului

In data de 21 iulie 2019 a intrat in vigoare Legea 129 pentru prevenirea şi combaterea spălării banilor şi finanţării terorismului, precum şi pentru modificarea şi completarea unor acte normative....
Folosim cookie-uri și alte tehnologii de urmărire pentru a îmbunătăți experiența ta de navigare pe website-ul nostru, pentru afișa conținut și elemente personalizate, pentru a analiza traficul de pe website-ul nostru și pentru a înțelege de unde vin vizitatorii noștri. Puteți afla mai multe despre cookie-urile pe care le folosim sau le puteți opri în politica cookie-urilor.
AcceptPolitica Cookie-urilor

GDPR

  • CONFIDENȚIALITATEA TA
  • COOKIE-URI STRICT NECESARE
  • COOKIE-URI FUNCTIONALE
  • COOKIE-URI DE ANALIZĂ ȘI PERFORMANȚĂ
  • COOKIE-URI PENTRU MARKETING ȘI PUBLICITATE
  • MAI MULTE INFORMAȚII

CONFIDENȚIALITATEA TA

CONFIDENȚIALITATEA TA ESTE IMPORTANTĂ PENTRU NOI

Cookie-urile sunt fișiere text foarte mici ce sunt salvate în browser-ul tău atunci când vizitezi un website. Folosim cookie-uri pentru mai multe scopuri, dar și pentru a îți oferi cea mai bună experiență de utilizare posibilă (de exemplu, să reținem datele tale de logare în cont).

Îți poți modifica preferințele și poți refuza ca anumite tipuri de cookie-uri să nu fie salvate în browser în timp ce navigezi pe website-ul nostru. Deasemenea poți șterge cookie-urile salvate deja în browser, dar reține că este posibil să nu poți folosi anumite părți ale website-ul nostru în acest caz.

COOKIE-URI STRICT NECESARE

Aceste cookie-uri sunt esențiale pentru a putea beneficia de serviciile disponibile pe website-ul nostru.

Fără aceste cookie-uri nu poți folosi anumite funcționalități ale website-ului nostru.

COOKIE-URI FUNCTIONALE

Aceste cookie-uri sunt folosite pentru a-ți asigura o experiență personalizată pe website-ul nostru și pentru salvarea alegerilor pe care le faci când folosești website-ul nostru.

De exemplu, putem folosi cookie-uri funcționale pentru a salva preferințele tale legate de limba website-ului nostru sau datele de logare.

COOKIE-URI DE ANALIZĂ ȘI PERFORMANȚĂ

Acest tip de cookie-uri sunt folosite pentru a colecta informații în vederea analizării traficului pe website-ul nostru și modul în care vizitatorii noștri folosesc website-ul.

De exemplu, aceste cookie-uri pot urmări cât timp petreci pe website sau paginile pe care le vizitezi, ceea ce ne ajută să înțelegem cum putem îmbunătăți website-ul pentru tine.

Informațiile astfel colectate nu identifică individual vizitatorii.

COOKIE-URI PENTRU MARKETING ȘI PUBLICITATE

Aceste cookie-uri sunt folosite pentru a-ți afișa reclame cât mai pe interesul tău, în funcție de obiceiurile tale de navigare.

Aceste cookie-uri, așa cum sunt afișate de furnizori noștri de conținut și/sau publicitate, pot combina informații de pe website-ul nostru cu alte informații pe care furnizori noștri le-au colectat în mod independent cu privire la activitatea ta în rețeaua lor de website-uri.

Dacă alegi să ștergi sau să dezactivezi aceste cookie-uri tot vei vedea reclame, dar se poate ca aceste reclame să nu fie relevante pentru tine.

MAI MULTE INFORMAȚII

Pentru mai multe informații cu privire la politica noastră de cookie-uri și preferințele tale, te rugăm să ne contactezi.

Pentru a afla mai multe, te rugăm să citești Politica noastră de Cookie-uri.